– Prefabrykacja to obecnie zjawisko globalne. Ma cały czas niewykorzystane możliwości zwłaszcza gdy borykamy się z niedoborem ludzi na budowach i przy produkcji oraz kwestią przyspieszenia procesu budowania. Prefabrykacja może mieć szanse, zwłaszcza jeżeli popatrzymy, że w łańcuchu wartości – projektowanie, wytwarzanie komponentów, montaż obiektu – wszystko jest praktycznie w jednym ręku – mówił Marek Geryło, dyrektor Instytutu Techniki Budowlanej podczas debaty pt. „Prefabrykacja betonowa w budownictwie mieszkaniowym”, która 9 października 2018 r. odbyła się na zakończenie drugiego dnia konferencji Dni Betonu w Wiśle.
W debacie pt. „Prefabrykacja betonowa w budownictwie mieszkaniowym” uczestniczyli: Jacek Bielecki (doradca zarządu BGK Nieruchomości), arch. Bolesław Stelmach (dyrektor Narodowego Instytutu Architektury i Urbanistyki), Robert Geryło (dyrektor Instytutu Techniki Budowlanej), Przemysław Borek (prezes Pekabex), Krzysztof Pietraszkiewicz (prezes Związku Banków Polskich). Spotkanie prowadził Marek Wielgo – redaktor naczelny Murator Plus.
– Spotykamy się na drugiej debacie podczas Dni Betonu. Tytuł debaty bardzo dobrze koresponduje z ostatnią sesją konferencyjną, gdzie już trochę o prefabrykacji powiedzieliśmy. Chcemy zapytać naszych panelistów co myślą na ten temat. Jak wyglądają szanse prefabrykacji betonowej w polskim budownictwie mieszkaniowym? – zaczął prof. Jan Deja, przewodniczący Komitetu Organizacyjnego Konferencji Dni Betonu. – W naszym panelu dyskusyjnym miał wziąć udział pan Artur Soboń, sekretarz stanu w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju. „Tematykę konferencji odnoszącą się do nowych kierunków budowlanych i wdrażania nowatorskich rozwiązań materiałowych traktuję jako wyraźny sygnał, iż organizatorzy konferencji świadomi są wyzwań z jakimi w najbliższym czasie będą musieli się zmierzyć zarówno w obszarze projektowania, realizacji jak i eksploatacji obiektów budowlanych. Nowe trendy i oczekiwania klientów powodują, że przedsiębiorstwa coraz częściej szukają nowatorskich rozwiązań. Jestem głęboko przekonany że jednym z nich, który będzie przyszłością budownictwa mieszkaniowego w Polsce, jest prefabrykacja – napisał minister Soboń w liście przysłanym do organizatorów i uczestników konferencji Dni Betonu.
Marek Wielgo: – Przysłuchiwałem się wczorajszej debacie o budownictwie infrastrukturalnym, narzekaniom wykonawców, brakiem rąk do pracy, rosnącymi cenami. Myślę, że paradoksalnie to może działać na korzyść prefabrykacji w budownictwie mieszkaniowym. Dwa lata temu, podczas debaty na poprzedniej konferencji Dni Betonu, prefabrykację traktowaliśmy trochę jako ciekawostkę przyrodniczą. Grzegorz Kiełpsz, przedstawiciel Polskiego Związku Firm Deweloperskich, mówił wtedy „no tak, podoba nam się, ale Polacy nie chcą mieszkać w domach z prefabrykatów”. Dobra wiadomość jest taka, że ten mit udało się obalić. Aż 72% ankietowanych, osób zainteresowanych zakupem mieszkania, jest skłonne kupić mieszkanie w budynku z prefabrykatów. Nawet te osoby, które powiedziały „nie” w kolejnych pytaniach odpowiedziały, że mogłyby zamieszkać w takim budynku gdyby okazało się, że jakość tych mieszkań jest wysoka. Widać wyraźnie, że niechęć do prefabrykacji jest mitem. Na pewno młode pokolenie Polaków nie ma żadnych obaw jeżeli chodzi o prefabrykację. Jeszcze kilka lat temu budynki z prefabrykatów można było policzyć na palcach jednej ręki – dwa lata temu były to 4 budynki. Tymczasem w pierwszym półroczu 2018 r. są już 73 budynki z prefabrykatów. Widać, że coś drgnęło. To zapowiedź tej technologicznej zmiany. Ale żeby firmy produkujące domy z prefabrykatów miały wiele zleceń to w dużej mierze zależy od koniunktury w budownictwie mieszkaniowym. W tej chwili ta koniunktura jest wyśmienita. Deweloperzy co kwartał pobijają rekordy. Pytanie jak długo ten boom w mieszkaniówce może potrwać. Rząd co prawda zapowiada, że będzie wspierał budownictwo mieszkaniowe. Przyjął specustawę mieszkaniową zwaną przez niektórych „Lex deweloper” czy ustawę o dopłatach do czynszów, która ma zmniejszyć ryzyko inwestowania w mieszkania na wynajem. Nie ma ministra Sobonia, więc zapytam Jacka Bieleckiego, co rząd robi w celu pobudzenia budownictwa mieszkaniowego? Jakie ustawy i działania temu towarzyszą również w ramach programu „Mieszkanie Plus”.
Jacek Bielecki: – Mogę się wypowiedzieć o specustawie mieszkaniowej, jako obserwator działań rządu. Głównie chodziło o to, żeby skrócić czas dostosowania planów do aktualnych potrzeb. Nie jest prawdą, że jest to „Lex deweloper” i teraz deweloper będzie mógł wszystko zrobić co będzie chciał, tylko prawdą jest to mamy problem z istniejącymi planami miejscowymi. Są plany, które powstały wiele lat temu, na obszarach dzisiaj już niewykorzystywanych w sposób kiedyś określony i które trudno wykorzystać pod budownictwo mieszkaniowe. Specustawa miała pomóc w szybkiej zmianie planów. Żeby taka zmiana planów zaistniała musi być uchwała Rady Gminy. Więc to jest akt planistyczny porównywalny z uchwaleniem planu. Chodziło o dwie rzeczy. Po pierwsze o wykorzystanie terenów poprzemysłowych, żeby szybko je można było przeznaczyć pod budownictwo mieszkaniowe, tam gdzie władze gminy uznają że warto wprowadzić budownictwo mieszkaniowe. Po drugie chodziło o to, ze te plany które nawet przewidują budownictwo mieszkaniowe, ale są nieoptymalnie wykorzystane, żeby można było zmienić pewne parametry: intensywność zabudowy, liczbę miejsc parkingowych itp. w szybkim trybie, bez całej procedury. W normalnym trybie mogłoby to trwać latami. Jednocześnie tam gdzie nie ma planów, ale studia, koncepcje przewidują możliwość realizacji budownictwa mieszkaniowego, żeby szybko Rada Gminy zezwoliła na taką inwestycję.
Marek Wielgo: – Dodam tylko, że podstawowym problemem deweloperów jest brak gruntów. Akurat BGK Nieruchomości na brak gruntów chyba nie narzeka. W ramach ustawy o krajowym zasobie nieruchomości różne ministerstwa, instytucje czy spółki rządowe miały wskazać jakieś grunty i tego chyba jest sporo. Zaryzykuję tezę, że ta ustawa została przygotowana głównie pod BGK Nieruchomości. Przez media przetoczyła się dyskusja czy ta ustawa nie jest pójściem na skróty i nie rozwali jeszcze bardziej wyglądu naszych miast. Czy rzeczywiście ta ustawa pomoże czy zaszkodzi?
Bolesław Stelmach: – Druga wersja tego dokumentu w większym stopniu uwzględnia postulaty architektów. Moim zdaniem nie jest to „Lex deweloper” tylko „Lex Rada Gminy”. Dlatego, że tak jak uchwalenie planów jest w kompetencji Rady Gminy, tak w przypadku specustawy musi to być zgodne ze studium, które uchwala Rada Gminy i to samo dotyczy decyzji inwestycyjnej. Zwracam uwagę, że pojawia się tam nowa jakość ponieważ podstawą do wydania decyzji jest koncepcja urbanistyczno – architektoniczna. Czy to zdemoluje przestrzeń miast i wsi? W moim przekonaniu przestrzeń została już zdemolowana przez ostatnie 30 lat. Połowa inwestycji była realizowana na podstawie planów miejscowych, a druga połowa na podstawie wuzetek. Stąd problem, że na plany miejscowe czeka się 2-4 lata, a po drugie gmina nie zawsze jest zainteresowana realnych problemów. Brak 2 milionów mieszkań w skali Polski, mamy już trzecie pokolenie, które rośnie bez własnych mieszkań, muszą mieszkać u rodziców lub z dziadkami, to wstydliwy problem kolejnych polskich rządów. Dopiero ten rząd zaproponował jakieś rozwiązanie. Jak ono będzie działać – zobaczymy.
Marek Wielgo: – Koniunktura na rynku mieszkaniowym w dużym stopniu zależy od sytuacji gospodarczej i dostępności kredytów. Jak to będzie wyglądało w najbliższych latach w Polsce?
Krzysztof Pietraszkiewicz: – W Polsce nie ma problemu z dostępem do finansowania. Potwierdzają to wyniki badań. Przyznam, że bałem się w drugim kwartale br., gdyż pojawiły się oznaki przyspieszonego psucia portfela kredytowego w różnych segmentach. Sądziłem, że polityka kredytowa będzie musiała być mocno zaciśnięta. W kolejnych miesiącach okazało się, że jakość portfela kredytowego poprawiła się. Instytucje bankowe z niepokojem obserwują to co się dzieje, brak rąk do pracy. To sytuacja znana w każdej gospodarce, która musi wywołać wzrost cen. Drugi obszar to wzrost cen energii i będą tego konsekwencje. To oznacza, że będą musiały być podejmowane działania dostosowawcze, modernizacyjne i restrukturyzacyjne. To co mnie niepokoi to spadek wzrostu oszczędności Polaków. W poprzednich latach wynosił około 8-12% rocznie. W tym roku wyniósł 6%. Za jakiś czas może się to okazać barierą finansowania. Muszą wejść w życie długoterminowe programy oszczędzania na cele mieszkaniowe i to jest naszym wspólnym celem. W 2019 roku musimy się liczyć ze wzrostem stóp procentowych. Mam nadzieję, że do tego czasu wprowadzimy kredyty stałoprocentowe w budownictwie mieszkaniowym.
Marek Wielgo: – Podyskutujmy o zaletach prefabrykacji, ale też o ich wadach? Jak prefabrykacja wygląda od strony technicznej i wykonawczej?
Marek Geryło: – Prefabrykacja to obecnie zjawisko globalne. Począwszy od Dalekiego Wschodu, poprzez Stany Zjednoczone i Europę wszyscy sięgnęli po tę technologię. Prefabrykacja ma cały czas niewykorzystane możliwości zwłaszcza gdy borykamy się z niedoborem ludzi na budowach i przy produkcji oraz kwestią przyspieszenia procesu budowania. Prefabrykacja może mieć szanse, zwłaszcza jeżeli popatrzymy, że w łańcuchu wartości – projektowanie, wytwarzanie komponentów, montaż obiektu – wszystko jest praktycznie w jednym ręku. Jeśli ten podmiot gospodarczy włoży w to cały swój wysiłek innowacyjny, to jest w stanie uzyskać nowe rzeczy, zwykle rozproszone przez uczestników. I to jest główne źródło sięgnięcia po tę technologię. Na pewno szansa globalnego spojrzenia, od projektowania po montaż, daje prefabrykacji szanse wykorzystania wszystkiego co ważne jeżeli mówimy o odpowiedzialnym, zrównoważonym budownictwie. Prefabrykacja to odpowiedzialne i oszczędne gospodarowanie energią oraz materiałem.
Marek Wielgo: – Czy w budynkach z prefabrykatów łatwiej jest spełnić zaostrzone wymagania dotyczące wydatku energetycznego? Czy prefabrykacja to budownictwo energooszczędne?
Bolesław Stelmach: – Architektura to sztuka przekształcania przestrzeni dla życia. Środowisko architektów postrzega prefabrykację jako wielką szansę. Nie ma już dzisiaj problemów technologicznych. Jest tylko problem dostępności czyli ceny. Rozmawiałem jednym z potentatów produkcji prefabrykatów na rynku polskim, który ma umowy na dostarczanie prefabrykatów do budowy mieszkań do Skandynawii. Na zmontowanie jednej kondygnacji na miejscu mają 7 dni. Jeżeli opóźnią się, płacą ogromne kary za przestoje. Ta firma jest w stanie sprostać tym wymaganiom. Architekt pod dyktando użytkownika zmienia rozwiązania, dostosowuje do zmieniających się potrzeb. Do momentu gdy do formy jest wlewany beton wszystko jest możliwe i powiązane online między komputerem, a formami w zakładzie prefabrykacji. A więc te potrzeby użytkowników możemy praktycznie zmieniać i modyfikować z godziny na godzinę. Jeżeli mamy taki stopień zaawansowania technologicznego, to sprostanie w sferze projektowania, a potem w sferze realizacji, jest łatwiejsze do osiągnięcia. Dzielimy marzenie, by najtańsze budownictwo było budownictwem najpiękniejszym i prefabrykowanym czyli najłatwiejszym w montażu.
Marek Wielgo: – Na czym polega wyższość prefabrykacji nad budownictwem tradycyjnym?
Przemysław Borek: – To co odróżnia prefabrykację od wszystkich innych metod budowania to jakość. Nie chce mówić, że budowanie z prefabrykatów będzie tańsze, ale na pewno będzie to wyższej jakości. Po pierwsze elementy wykonuje się w taki sposób, który umożliwia pełna kontrolę na każdym etapie produkcji, transportu i montażu. To co pojawia się na budowie to minimalna ilość połączeń, minimalna liczba styków, ale też wykwalifikowana kadra, która te elementy łączy. Też mam problemy z pracownikami, ale łatwiej jest ich zgromadzić w jednym miejscu, bez pracy w ciągłej delegacji. Zakład stacjonarny jest bardziej atrakcyjny dla osób, które posiadają rodziny. Są też osoby które pracują za granicą. W ramach naszej grupy zatrudniamy pracowników 8 narodowości oraz więźniów.
Marek Wielgo: – Jakie są plany BGK Nieruchomości związane z prefabrykacją?
Jacek Bielecki: – Jak uda się rozruszać budownictwo prefabrykowane na większą skalę, to będzie bardziej dostępne. Obecną barierą są koszty. Obecnie budownictwo prefabrykowane w Polsce jest droższe niż tradycyjne. Prosiliśmy jednego z deweloperów o porównanie kosztów realizacji budynku w technologii prefabrykowanej i tradycyjnej. W prefabrykowanej wyszło 20% drożej więc zamówiliśmy w tradycyjnej. Zwiększenie skali pozwoli wyrównać te szanse. Ogłosiliśmy konkurs na systemy prefabrykowane. Zgłosiło się 7 firm, a do drugiego etapu zakwalifikowaliśmy 4 z nich. Czekamy, że przedstawią nam rozwiązania modelowe. Jeżeli te rozwiązania znajdą uznanie naszego sądu konkursowego, że nadają się do masowej produkcji, takiej jaką zamierzamy w ciągu kilku lat rozwinąć, to liczymy że ta masowość pozwoli wyrównać koszty. Jeżeli wyrównamy koszty to przewagi związane z jakością i szybkością montażu pozwolą nam zastosować tą technologię.
Notował: Piotr Piestrzyński
